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医养结合是养老地产未来方向

医养结合符合国家的政策导向;投资者、开发商和养老服务机构运营商已纷纷入局,市场上现有四种主要操作模式:整体出售、整体持有运营、销售+持有,和保险衍生产品。未来中国养老事业的发展方向是医养结合模式。

  在“医养结合”发展模式中,“医”是指医疗药物、康复保健、健康顾问、身体检测、疾病诊治、护理服务以及临终关怀等医疗服务;“养”包括养老、居住、生活照料、精神心理和文娱活动等。医养结合符合国家的政策导向。从“十二五”时期起,国务院就多次发文鼓励养老机构与医疗机构相互合作。“十三五”规划明确提出,医养结合要把社会医疗资源与养老资源结合起来,解决社会因老龄化衍生的养老及医疗难题。

  长者在家养老是中国社会传统。然而中国正逐渐进入老龄化社会,家庭规模和居住面积缩小,空巢家庭加速增长,家庭式养老难以维持。长者护理服务、养老公寓及托管养老服务需求日益增加。目前,投资者、开发商和养老服务机构运营商已纷纷入局中国养老地产市场,但行业面临企业众多、行业分散、营运经验不足及可待续发展方向不清等问题。

  中国养老地产市场最初以养老住宅概念作为商品房销售卖点,后因保险业的参与,衍生出养老保险加房地产的产品。有些目光较长远的投资者整体持有并运营养老公寓,作为长线投资性物业收取长远平稳的回报。市场上养老地产主要有四种操作模式:整体出售、整体持有运营、销售+持有,和保险衍生产品。

  养老地产需要重资产投入,随着行业发展,企业可以将养老公寓和康复医院等物业打包进上市的REITs产品供投资者选择,同时通过房地产资产证券化降低融资成本。

  以美国为例,其医养系统发展较为成熟,养老地产早已和医疗结合成为医疗健康产业,包含养老、医院、专业护理机构、医学实验室等。2016年第三季度,在美国REITs总资产已达到1.46万亿美元,医疗健康产业是其中的一个重要板块,目前已有数只上市的REITs。戴德梁行数据显示,过去十年美国医疗健康相关产业REITs的平均价格对营运现金流的倍数和美国整体REITs的表现大致相乎。

  但这对于中国养老地产市场来说为时尚早。在亚洲REITs活跃的香港或新加坡,均无以养老公寓和康复医院为物业包装上市的REITs产品。


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